为规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人合法权益，市住新局牵头起草了《随州城区国有土地上房屋征收与补偿工作指南》(征求意见稿)，现向社会公开征求意见。有关单位和各界人士可于2025年11月25日之前，通过以下方式提出修改完善意见:
1.电子邮件:270229169@qq.com
2.传真:0722-3318667
3.信函:随州市住房和城市更新局 邮编441300
附件:随州城区国有土地上房屋征收与补偿工作指南(征求意见稿)
随州市住房和城市更新局
2025年10月24日
随州城区国有土地上房屋征收与补偿工作指南(征求意见稿)
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保护被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《湖北省实施办法》)等规定，结合我市实际制定本工作指南。
一、房屋征收计划编制
1.区人民政府、高新区管委会根据经济社会发展需要，于每年10月底前编制本行政区域内下一年度房屋征收计划并报市住房和城市更新局。年度房屋征收计划应当包括建设项目名称、项目地址、建设单位、启动时间、征收户数及面积、产权调换房源、资金安排等内容。(《随州市人民政府关于随州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》)
2.市住房和城市更新局汇总编制城区下一年度房屋征收计划，征求发改、财政、自然资源和城乡建设等部门意见后，向人民政府报告。
3.区政府将房屋征收计划确定的本行政区域内保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入区国民经济和社会发展年度计划。高新区按照项目所在地的行政区划提交至相应区政府，依法纳入国民经济和社会发展年度计划。(《征收条例》第九条)
4.对危房集中或基础设施落后等地段实施旧城区改建需要房屋征收的，由区人民政府、高新区管委会组织进行危房集中或者基础设施落后认定。
5.拟征收范围内经房屋安全鉴定属于危险房屋的建筑面积，占拟征收范围内房屋建筑面积的40%(含)以上的，可以认定为危房集中。
6.拟征收范围内及其相邻区域的供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、充电桩、消防、人防、环境卫生、园林绿化等基础设施中，有5项(含)以上现状配置低于现行配置标准50%，或有3项(含)以上基本没有配置的，可认定为基础设施落后。
二、房屋征收项目申请
7.项目建设单位向项目所在地的区(高新区)房屋征收部门提出申请，申请时提交下列资料:
(1)项目批准文件;
(2)发展改革部门出具符合国民经济和社会发展规划的审查意见，保障性安居工程及旧城区改建项目符合国民经济和社会发展年度计划的审查意见;自然资源和城乡建设部门出具的符合土地利用规划、城乡规划和专项规划的审查意见;(《征收条例》第九条)
(3)自然资源和城乡建设部门出具的项目征收范围图。
8.房屋征收部门对申请人提交的材料进行审核，符合《征收条例》第八条、第九条规定的予以受理。
9.区房屋征收部门可以根据自然资源和城乡建设部门出具的征收范围图，综合考虑公共利益的需要和对被征收房屋、土地使用权利所造成的影响等因素，合理确定征收范围:
(1)征收范围图规划线上骑线房屋，不拆除不影响项目建设活动的，可以不纳入征收范围;拆除征收范围内的部分后影响剩余房屋安全的，整体纳入征收范围;拆除征收范围内的部分不影响，或者采取措施后不影响剩余房屋安全的，可以只将规划线内的部分纳入征收范围。
(2)部分房屋被征收后，影响被征收人剩余房屋、土地基本使用功能的，根据被征收人要求，可以将剩余房屋、土地纳入征收范围。
三、房屋调查认定
10.征收范围确定后，房屋征收部门将暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等有关手续的事项及期限书面告知相关部门暂停办理相关手续，暂停期限不得超过1年。(《征收条例》第十六条)
11.区房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记并在征收范围内公布。被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记录为准;房屋权属证书未记载或记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。(《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，《随州市人民政府关于进一步优化城区市本级项目土地房屋征收工作机制的通知》)
12.征收范围内未登记建筑、改变用途房屋由区政府组织自然资源和城乡建设、城市管理、房屋征收、街道、社区等有关部门单位进行调查、认定，结果在征收范围内向被征收人公布。
(1)符合以下条件的未登记建筑可按照合法建筑赔偿标准予以补偿:1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前建造的;1984年1月5日以后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的未登记建筑，能够提供土地权属证明或建设用地批准文件、或建设许可文件、或有关主管部门建房批准文件的;1990年4月1日以后建造的未登记建筑，能够同时提供土地权属证明或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可文件(1998年3月1日《中华人民共和国建筑法》施行后建造且依法应当办理建设工程施工许可的)。
(2)被征收人自行改变房屋用途的，按照不动产登记用途给予补偿。同时符合下列条件的，对其实际用于经营部分(不含厨房、厕所、居住、储藏等配套部分的使用面积)给予补助:一是被征收房屋具有不动产权属证书或者经认定为合法建筑;二是征收范围确定前，以该房屋为注册地址办理了工商营业执照，并依法纳税;三是征收范围确定时，已持续经营2年以上且正在经营的。(《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、《随州市人民政府办公室中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置指导意见的通知》)
四、方案制定及征收决定
13.区房屋征收部门根据房屋调查认定情况拟定征收补偿方案。补偿方案内容包括房屋征收目的、征收与补偿的法律依据、征收范围、补偿方式、补偿标准和计算方法、产权调换房屋基本情况、停产停业损失补偿标准和计算方法、签约期限、搬迁期限、过渡方式、补助和奖励标准、征收实施单位、其他有关事项。区政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于 30日。(《征收条例》第十条)
14.区政府将征收补偿方案征求意见情况和修改情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，区政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。房屋征收涉及被征收人户数 200户以上的，征收补偿方案应当经区政府常务会议讨论通过。(《湖北省实施办法》第十八条)
15.区房屋征收部门根据修改的征收补偿方案和房屋调查认定结果，编制征收补偿资金预算方案，费用包括被征收房屋相关补偿、补助、奖励费用、中介服务费用、拆除及现场清理管理费用、工作经费、不可预见费等。(随州市政府办《关于加强中心城区国有土地上房屋征收补偿资金管理的通知》)
16.区政府组织有关部门，或者委托无利害关系第三方专门机构，对房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。(《湖北省实施办法》第二十条)
17.区政府将征收补偿方案、征收补偿资金预算方案、社会稳定风险评估报告报市政府批准后，作出征收决定。
18.区政府作出房屋征收决定后，7日内应当在房屋征收范围内发布公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨询地点、监督电话等事项。(《湖北省实施办法》第二十三条)
五、征收评估
19.区房屋征收部门组织确定房地产价格评估机构，并公布确定结果。确定方式为:
(1)被征收人协商选定。协商方式以征求意见表的形式进行,7日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定。
(2)被征收人在7个工作日内协商不成，通过投票、摇号等方式公开进行，并由公证机构现场公证。采取投票方式的，参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为投票确定。(《湖北省实施办法》第二十八条)
20.区房屋征收部门向确定的房地产价格评估机构出具委托书，与其签订房屋征收评估委托合同;向房地产价格评估机构提供征收范围内房屋调查认定情况。(《国有土地上房屋征收评估办法》第六条、第九条)
21.房地产价格评估机构安排注册房地产估价师(至少2名)对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，对被征收房屋价值进行评估。(《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条)
22.房地产价格评估机构出具分户的初步评估结果，由区房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。(《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条)
23.分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向区房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。(《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条)
24.被征收人或者区房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。(《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条)
25.被征收人或者区房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。(《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条)
26.国有土地上房屋征收评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。(《国有土地上房屋征收评估办法》第二十四条、第二十五条)
六、被征收房屋相关补偿、补助、奖励
27.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，由市、区人民政府提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。(《征收条例》第二十一条)
28.被征收房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。(《征收条例》第十九条;《湖北省实施办法》第三十条)
29.搬迁补偿。征收住宅房屋的，按被征收房屋合法建筑面积7元/m2标准计发，面积不足100m2的按100m2计算;产权调换需过渡的，按此标准计发两次。征收商业、办公、生产、仓储等非住宅房屋的，与住宅房屋搬迁同一标准补偿;涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，由征收人与被征收人协商，协商不成的，由具有相应资质的评估机构评估确定。
30.临时安置补偿(过渡费)。征收住宅、办公及其他非生产经营用房给予临时安置补偿，已给予停产停业损失补偿的，不再给予临时安置补偿。
临时安置补偿按被征收房屋合法建筑面积6元/m2·月一次性计发，过渡期限为6个月，被征收房屋面积不足100m2的按100m2计算。
31.停产停业损失补偿。补偿金额可以由区房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。被征收人选择产权调换的，停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算;选择货币补偿的停产停业期限按不超过6个月计算。对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件:
(1)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;
(2)有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;
(3)已办理税务登记并具有纳税凭证。(《湖北省实施办法》第三十七条、第四十条)
32.补助。
(1)最低补偿面积。征收个人住宅选择货币补偿在规定时间内签约搬迁的，建筑面积不足42平方米，且为被征收人唯一住房的，给予不超过7m2的面积补助，补助后的总建筑面积不超过42m2。被征收人唯一住房，是指在随州城区范围内，被征收人(包括配偶及未成年子女)仅拥有一套住房。(《随州市政府办公室关于中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置指导意见的通知》)
(2)改变用途房屋(住改非)补助。对经调查认定符合相关条件的房屋，对其实际用于经营部分(使用面积)，可按照类似经营性用房评估价值与房屋记载用途评估价值两者价差的30%给予补助。已给予住改非补助的房屋，不再享受征收个人住宅的面积补助、货币化补偿奖励。
33.奖励。
(1)签约奖励。规定时间内完成签约的奖励4000元/户，超过规定时间但未超过最后期限的，奖励2000元/户。(《市人民政府办公室关于加强市中心城区国有土地上房屋征收补偿资金管理的通知》)
(2)搬迁奖励。规定时间内完成搬迁房屋的奖励4000元/户，超过规定时间但未超过最后期限的奖励2000元/户。(《市人民政府办公室关于加强市中心城区国有土地上房屋征收补偿资金管理的通知》)
(3)货币补偿奖励。征收个人住宅，被征收人选择货币安置，在规定时间内签约并搬迁的，按住宅房屋补偿评估价格的23%给予奖励;被征收住宅房屋合法面积不足42m2的，按实际面积计算奖励;“住改非”房屋不享受此奖励。(《随州市人民政府办公室关于加强市中心城区国有土地上房屋征收补偿资金管理的通知》《随州市城区棚户区改造货币化安置办法》)
七、签约搬迁
34.区房屋征收部门与被征收人按照有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。(《湖北省实施办法》第四十二条)
35.被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。(《湖北省实施办法》第三十七条)
36.政府直管公房和单位自管公房，经产权单位同意后，符合房改条件的，办理相关房改手续，按照被征收房屋评估价值给予补偿;不符合房改条件的，按照被征收房屋评估价值的70%给予承租人补偿，30%给予房屋所有权人补偿。
37.因继承、受遗赠、离婚财产分割、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等情形导致房屋所有权发生转移但尚未办理转移登记的，办理税收手续后，可与上述情形确定的所有权人签订补偿协议并予以补偿安置。
38.征收决定公告前，被征收人已将被征收房屋转让但未办理转移登记，转让合同合法有效且双方当事人已实际履行的(买受人已经交付全部价款并实际占有房屋)，经买卖双方现场确认，并办理税收手续后，可与买受人签订补偿协议并予以补偿安置。当事人应当提供不动产权属证书、身份证明、转让合同、资金支付证明、税收凭证等资料，经区房屋征收部门审核办理。买卖双方存在争议的，区房屋征收部门依据人民法院或者仲裁机构作出的生效法律文书的内容确定房屋被征收人。
39.补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。(《湖北省实施办法》第四十二条)
八、补偿决定和申请人民法院强制执行
40.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收房屋所有权不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情况。房屋产权人下落不明，经征收部门公告后仍无法找到产权人，导致不能达成协议的，参照被征收房屋所有权人不明确处理。(《征收条例》第二十六条)
41.报请作出补偿决定，应当提交以下材料:
(1)报请作出补偿决定的申请;
(2)被征收房屋基本情况，产权调换房屋基本情况;
(3)被征收房屋评估资料;
(4)对被征收房屋的征收补偿方案;
(5)协商笔录。所有权人不明确的提供相关佐证资料;
(6)其他相关资料。
42.补偿决定应当载明以下内容:
(1)征收部门、被征收人基本情况;
(2)争议的事实和理由;
(3)认定的事实、理由和适用的法律依据;
(4)对被征收人的具体补偿方案;
(5)搬迁期限;
(6)被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的权利和期限。
43.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，区政府应当催告被征收人履行义务;催告书送达 10日后被征收人仍未履行义务的，区政府自法定期限届满之日起3个月内申请人民法院强制执行。(《中华人民共和国行政强制法》第五十三条、第五十四条)
44.区政府向人民法院申请强制执行，应当提交以下资料:
(1)强制执行申请书;
(2)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;
(3)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;
(4)采取货币补偿方式的，提交补偿金额和专户存储账号;采取产权调换方式的，提交产权调换房屋情况等材料;
(5)社会稳定风险评估材料;
(6)申请强制执行的房屋状况;
(7)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;
(8)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。(《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第二条)
45.人民法院自立案之日起 30日内作出是否准予执行的裁定;有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的区政府组织实施，也可以由人民法院执行。(《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第四条、第九条)
九、项目归档
46.负责项目的房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。(《征收条例》第二十九条)
十、征收流程
